Відділ державної реєстрації: про будинки та господарські будівлі, які не підлягають введенню в експлуатацію

На сьогодні існує кілька варіантів оформлення права власності на житлові, садові, дачні будинки, господарські будівлі та споруди — в залежності від року побудови, площі та наявності/відсутності дозвільних документів:

 реєстрація права власності без прийняття в експлуатацію — для об’єктів (без обмежень по площі) збудованих до 05.08.1992 року;

 будівельна амністія 2018 — 2021 — для об’єктів (садибні, садові та дачні будинки площею до 300 кв.м!), що збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 09 квітня 2015 року;

 загальний порядок прийняття в експлуатацію — для об’єктів (без обмежень по площі) на які оформлено дозвільну документацію на будівництво (Постанова КМУ №461 від 13.04.2011 року);

 на підставі рішення суду (з подальшим введенням такого об’єкту в експлуатацію, згідно положень Постанови КМУ №461 від 13.04.2011 року).

Чи потрібно вводити в експлуатацію будинки, збудовані до 1992 року?

Чинне законодавство не встановлює обов’язку вводити в експлуатацію індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року. Проте, спори з цього приводу виникають, і навіть доходять до розгляду Верховним Судом.

Так, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у своїй Постанові від 15.01.2021 року по справі №1540/3952/18 прийшов до наступних висновків:

 Індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.

Зазначений висновок узгоджується з правовою позицією висловленою Верховним Судом у постанові від 15 жовтня 2020 року у справі №623/214/17.

Вперше на законодавчому рівні встановлено порядок та умови прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 року № 449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів державного замовлення».

А до 05 серпня 1992 року закон не передбачав процедуру введення нерухомого майна в експлуатацію при оформленні права власності.

Фактично єдиним документом, що засвідчує факт існування об’єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об’єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації (лист Міністерства юстиції України від 23 лютого 2016 року № 8.4-35//18/1).

Процедура оформлення права власності на будинок, збудований до 1992 року

 Реєстрація (оформлення) права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них (надалі – «Об’єкти»),  що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі — «Закон») та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі – «Порядок»).

Згідно п. 42 Порядку, для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються:

  • технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;
  • документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси.

 Документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов’язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об’єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об’єкта нерухомого майна.

 Як правило, при наявності документу на землю, в якому зазначено кадастровий номер земельної ділянки, для реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, потрібно подати:

 оригінал технічного паспорта (розробленого БТІ або іншим суб’єктом, в складі якого працює виконавець технінвентаризації) на такий Об’єкт,

 оригінал документу на земельну ділянку (при цьому, дата видачі такого документу та/або дата реєстрації права власності, може бути після 05.08.1992 року!). А у випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав, зазначений документ можна не подавати;

 документ про присвоєння адреси (у випадках, коли інформація про місцезнаходження (адресу) земельної ділянки відсутня в Державному земельному кадастрі та/або Державному реєстрі речових прав).

Документи подаються суб’єкту державної реєстрації прав (виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації) або державному реєстратору прав на нерухоме майно (наприклад, нотаріусу).

Для державної реєстрації права власності необхідно подати зазначені вище документ, а також пред’явити оригінал паспорту та індивідуальний податковий номер, а також надати документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав (230,00 грн. станом на 01.01.2021 року).

За результатом розгляду заяви про державну реєстрацію права власності державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Звільняються від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав, зокрема:

  • фізичні та юридичні особи – під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та оформлені до проведення державної реєстрації прав у порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) (до 01.01.2013);
  • громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
  • громадяни, віднесені до категорії 3 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно проживають до відселення чи самостійного переселення або постійно працюють на території зон відчуження, безумовного (обов’язкового) і гарантованого добровільного відселення, за умови, що вони станом на 1 січня 1993 року прожили або відпрацювали в зоні безумовного (обов’язкового) відселення не менше двох років, а в зоні гарантованого добровільного відселення – не менше трьох років;
  • громадяни, віднесені до категорії 4 потерпілих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно працюють і проживають або постійно проживають на території зони посиленого радіоекологічного контролю, за умови, що станом на 1 січня 1993 року вони прожили або відпрацювали в цій зоні не менше чотирьох років;
  • інваліди Великої Вітчизняної війни, особи із числа учасників антитерористичної операції, яким надано статус інваліда війни або учасника бойових дій, та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;
  • інваліди I та II груп;
  • інші особи за рішенням сільської, селищної, міської ради, виконавчий орган якої здійснює функції суб’єкта державної реєстрації прав.

Але у разі якщо державна реєстрація права власності або інших речових прав, похідних від права власності, проводиться у строки менші, ніж передбачені ст. 19 Закону, особи, визначені вище, не звільняються від сплати адміністративного збору.

Особливості оформлення в населених пунктах, де здійснювалося ведення погосподарського обліку

 Для державної реєстрації права власності на Об’єкти, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року та розташовані на території сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, замість документів, передбачених пунктом 42 Порядку, можуть бути подані: документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт нерухомого майна, у тому числі рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність чи відомості про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність з погосподарської книги; виписка з погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений, — сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою (ст. 31 Закону).

Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об’єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об’єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.

 Для проведення державної реєстрації прав власності на Об’єкти, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, проведення технічної інвентаризації щодо зазначених об’єктів нерухомості є необов’язковим.

Щодо року побудови (та матеріалів будівництва)

  Рік побудови визначається на підставі даних технічного паспорта (розробленого БТІ або іншим суб’єктом, в складі якого працює виконавець технівнентаризації). Інформація про рік спорудження (побудови) зазначається за словами замовника технічної інвентаризації, і не потребує надання будь-яких підтверджуючих документів (у разі відсутності у замовника відповідної документації матеріали конструктивних елементів та рік спорудження будинків, допоміжних (господарських) будівель і споруд зазначає замовник, що відображається в абрисі (ескізі) та засвідчується його підписом).

Позиція ВС КАС щодо року побудови та матеріалів будівництва: орган ДАБК зазначив, що судами попередніх інстанцій не надано належної уваги матеріалами фотофіксації на яких зафіксовано збудовану будівлю з піноблоків. Піноблок — легкий пористий бетон, що отримується в результаті тверднення розчину, що складається з цементу, піску, води і піни. В індивідуальному житловому будівництві пінобетон почав використовуватися тільки з 90-х років. Представник органу ДАБК, стверджував, що таким чином, споруда не могла бути збудованою 1985 році як про те зазначає власник майна, оскільки таких технологій на той момент не було.

Вказані доводи про те, що споруда не могла бути збудованою у 1985 році тому, що при будівництві використано пінобетон, судами попередніх інстанцій правильно не взято до уваги, з огляду на те, що вони не підтверджені доказами. При цьому наявність фотографій будинку, на які посилається відповідач, не можуть підтверджувати рік зведення будинку, а тільки фіксують його зовнішній вигляд. Факт того, що житловий будинок збудовано до 5 серпня 1992 року суди встановили на підставі чинного технічного паспорту і відповідач не надав доказів, що могли спростувати вказаний факт.